State acquistando o vendendo un immobile privatamente?


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Per vendere velocemente

Per acquistare in serenità

Con queste righe voglio aiutarvi a capire a cosa prestare attenzione se avete deciso di vendere un immobile privatamente, senza quindi affidarvi ad un agente o ad una agenzia immobiliare.
Vendere un immobile può sembrare un’impresa semplice e magari per molti lo è in virtù della loro esperienza e preparazione in materia.
Tuttavia, ci sono molti aspetti che non vanno sottovalutati.
Non si tratta di fare foto in orizzontale e mai in verticale, valorizzare al meglio la descrizione dell’immobile o prestare attenzione a ciò che si dice durante la visita dello stesso con il cliente per far sì che riesca a concentrare la propria attenzione sugli aspetti che possano dargli solo percezioni positive. Certo anche questi e altri aspetti vanno considerati ma, non è quello di cui voglio parlarvi.
Sono moltissimi i casi nei quali il proprietario per inesperienza nel settore sia convinto che la documentazione del suo immobile sia completa quando in realtà ci sono piccoli o grandi problemi che, in taluni casi potrebbero far saltare una vendita e dar diritto ad agire legalmente per il risarcimento del danno a colui che si era proposto nell’acquisto.
Questo dipende dal fatto che fino ad alcuni anni fa la normativa in materia immobiliare era piu semplice e meno controllata mentre oggi è molto rigida.
Il passato malfunzionamento di molti uffici comunali quali catasto e uffici tecnici delle Circoscrizioni ha reso possibile negli anni “raggirare” le normative con la conseguenza, a fronte delle nuove, della irregolarità di molte situazioni. Avrete sicuramente sentito parlare degli scandali e degli arresti avvenuti tra i dipendenti di molti uffici pubblici per motivi legati alla gestione illecita delle pratiche edilizie, catastali e amministrative.
Se qualche anno fa potevi aprire una finestra o ridistribuire gli spazi interni e riuscire a ripresentare la planimetria aggiornata senza dimostrare di aver eseguito l’opera in regola oggi questo non è possibile e, il passato aggiornamento può ripercuotersi sul proprietario ed esporlo a rischi, spese e multe.
Anni fà vendei una villa il cui proprietario, persona degna di fiducia e rispetto, mi garantiva che l’immobile era in perfetta regola sotto ogni profilo ma, dall’esame preventivo della documentazione evidenziai che due manufatti presenti nel giardino e regolarmente accatastati come dependance e magazzino erano in realtà completamente abusivi e dovettero essere demoliti prima del rogito.
Egli era ovviamente in buona fede non sapendo che aver accatastato quei manufatti non era sufficiente per poterne disporre per la vendita.
Questo paradosso è possibile e frequente anche in virtù del fatto che in quegli anni uscì un “condono catastale” che imponeva a tutti i possessori di immobili totalmente o parzialmente accatastati di provvedere all’accatastamento.
Non tutti sanno però che l’accatastamento non forma alcun titolo amministrativo (licenza di costruzione, concessione in sanatoria….) e l’immobile rimane abusivo e non vendibile a meno che non siano ripristinati i luoghi corrispondenti al titolo.
Il paradosso sta nel fatto che con il cambio del Governo l’iniziativa promossa non venne portata avanti per evidenti motivi politici e non usci mai un condono urbanistico per quegli immobili che, sono tutt’oggi abusivi ma accatastati. In tutti quei casi i contribuenti pagano delle tasse su un immobile che non è vendibile perché di fatto non dovrebbe esistere, non essendo autorizzato a livello amministrativo.
Il semplice fatto che un immobile sia accatastato significa solo che quell’immobile è tassabile nulla di piu.
Anche la sua reale destinazione d’uso non è detto sia quella dell’accatastamento.
Esso potrebbe infatti essere destinato ad uso diverso quale ad esempio non esaustivo un magazzino (C2 catastalmente) o garage (C6) e variata negli anni senza la dimostrazione di un titolo.
Ad esempio, alla data di questo articolo, sul mercato c’è un immobile sottoposto a procedura esecutiva, nel Comune di Ardea, per il quale il perito ha riportato, relativamente la situazione urbanistica dell’immobile, quanto dichiarato dal notaio sull’ultimo atto di provenienza del 2008. Il notaio attestò che l’immobile di categoria A7 (villa) è stato edificato in assenza di autorizzazione (licenza) e per lo stesso è stata rilasciata concessione edilizia in sanatoria numero xxx del 98. Il perito dichiara inoltre la irreperibilità di detta concessione edilizia in sanatoria in quanto la pratica risulta smarrita dagli uffici tecnici. Lo stesso perito riporta sulla perizia anche la visura storica catastale che, nel 1998 identificava l’immobile come categoria catastale C3 (laboratorio). Questo fatto fà pensare che la Concessione in sanatoria sia stata rilasciata per sanare un laboratorio e non una villa. Non si capisce e deve essere approfondito quindi, a fronte di quale titolo amministrativo, sempre che questo esista, ci sia stata la variazione catastale a villa (ovvero categoria A7) a partire dal 2007.
L’esatta rappresentazione dello stato dei luoghi in planimetria, oggi requisito fondamentale per poter stipulare un rogito, potrebbe esser messa in dubbio dall’esame di ulteriore documentazione quale ad esempio:il progetto originario di costruzione, l’elaborato grafico della domanda di condono, la visura storica catastale, variazioni grafiche di precedenti planimetrie, ecc.
Gli aspetti da valutare e non sottovalutare non si fermano però alle verifiche catastali e amministrative ma proseguono con la verifica di eventuali errori di annotazioni, trascrizioni ecc oltre che con la verifica dello stato di lavorazione di eventuali domande di condono.
La concessione in sanatoria è il titolo che viene rilasciato dall’Ufficio del Condono a seguito di una istanza ma, a condizione che siano rispettati i requisiti necessari (volumetria, assenza di determinati vincoli, pagamento di oblazione ed oneri).
Può capitare anche che nonostante sia stata presentata una domanda di condono questa non possa esser definita come può capitare che al rilascio della concessione in sanatoria venga richiesto un maggior pagamento di oneri e oblazione, talvolta anche piuttosto oneroso, per un cambio di tipologia di abuso, da parte dell’ufficio condono.
Oltre al fatto della irreperibilità di alcune pratiche, un’altra grande problematica è sempre stata rappresentata dalla lentezza nella definizione delle istanze da parte dell’ufficio condono che ad oggi ha ancora in lavorazione pratiche del 1987.
Già… avete letto bene 1987 e dopo di questo ci sono stati altri due condoni sempre tutt’oggi ancora in lavorazione.
Fortunatamente l’amministrazione Comunale ha emesso un’ordinanza per lo smaltimento di queste istanze bloccate, tramite l’attivazione di una “Procedura semplificata”.
Questa procedura che è in parte automatizzata e gestita da un sistema informatico starà sicuramente aiutando e velocizzando ma, essendoci un numero altissimo di richieste di lavorazione, il Comune non riesce comunque a rispettare i termini di risposta che indica.
Come avrete capito può capitare veramente di tutto e talvolta non accorgersi di un piccolo errore formale può compromettere una vendita in quanto, la risoluzione di quell’errore può richiedere da poche settimane ad anche molti mesi e non sempre un acquirente può attendere e rimandare il rogito.
Immaginate che l’acquirente del vostro immobile abbia una pre-delibera per un mutuo ad un tasso agevolato e debba rogitare entro la scadenza.
Oppure, caso ancora peggiore, immaginate che abbia stipulato o debba stipulare un compromesso per vendere un’altro immobile di sua proprietà. Quante sono le famiglie che vendono per ricomprare?
In qui casi le tempistiche non godono di margini di elasticità ed è ancor più importante arrivare a stipula senza il minimo intoppo e preparati per non esporsi al rischio di divenire causa di un danno economico.
Se sulla documentazione in vostro possesso risultasse un qualunque problema che portasse ad un ritardo nella stipula costringendovi a chiedere una proroga dei termini e l’acquirente non fosse nelle condizioni di poter accettare i problemi sarebbero molti e ricadrebbero su di voi.
L’acquirente potrebbe subire un danno economico dovuto dallo spostamento del rogito, quale ad esempio una maggiorazione del tasso di interesse, un canone di affitto da dover continuare a corrispondere (sempre che non abbia gia dato revoca del contratto) oppure potrebbe essere vincolato dalla vendita del proprio immobile che, dovrebbe dover lasciare nei tempi prestabiliti, ecc.
Forse arrivati a questo punto molti di voi staranno pensando qualcosa del tipo:
“non è il mio caso, i miei documenti sono in regola altrimenti all’epoca non avrei potuto acquistare”
Ma come abbiamo letto sopra, non è detto…
“Tanto poi ci pensa il notaio a fare le verifiche”
Non è compito del notaio risolvere eventuali problemi tecnici, urbanistici o catastali.
Quando l’acquirente passa la pratica al proprio notaio di fiducia potrebbe già esser tardi per sistemare eventuali problematiche. Inoltre, se il notaio dovesse evidenziarvi un problema voi, per poterlo risolvere, non solo dovete sapere di cosa si tratta ma dovete anche sapere come risolverlo.
“Non mi preoccupo perché andrò direttamente al rogito senza farmi dare caparre e senza firmare nulla così non rischio”
Perhè l’acquirente sia in in grado di firmare un rogito possono occorrere molti mesi ed in questo modo però rischierete di perdere di tempo prezioso.
Prezioso perchè il mercato negli ultimi 15 anni è stato molto volatile e il valore del vostro immobile potrebbe risentirne negativamente.
 
Non sarebbe meglio quindi oltre che piu semplice affidarsi ad un esperto?
Se stai vendendo un immobile su Roma o nelle immediate vicinanze di Roma, contattami senza impegno per una consulenza gratuita.
 

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